Immobilien Investitionen für Anfänger Teil 1

Grundlagen des Investieren in Immobilien – Teil 1

Einfach gesagt, bei der Investition in Immobilien, ist es das Ziel, heute ihr Geld arbeiten zu lassen, so dass Sie mehr Geld in der Zukunft haben. Der Gewinn oder „ROI“ (Return on Investment), den sie durch Ihre Immobilien-Investitionen machen muss hoch genug sein, um das aufgenommene Risiko zu gewährleisten. Die laufenden Kosten welche durch Immobilien-Investitionen anfallen (wie zum Beispiel, Reparaturen, Instandhaltung uvm.) müssen durch den Gewinn ebenfalls gedeckt sein.

Wenn man jedoch die grundlegenden Punkte beachtet, kann das investieren in Immobilien so einfach sein wie ein Monopoly Spiel. Das Ziel ist es die grundlegenden Faktoren der Investition, wie Wirtschaftlichkeit und Risiko zu verstehen.

Um das Spiel zu gewinnen  kaufen Sie Immobilien, vermeiden Konkurs und erzeugen Miete, so dass Sie noch mehr Immobilien kaufen können. Denken Sie jedoch daran, dass „einfach“ nicht „risikolos“ bedeutet. Wenn Sie einen Fehler machen, können Konsequenzen von kleinen Unannehmlichkeiten bis hin zu großen Katastrophen reichen.

Die 4 Wege mit Immobilien Geld zu verdienen

Wenn Sie in Immobilien investieren, gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie Geld verdienen können:

  1. Immobilien-Wertsteigerung: Der Wert der Immobilie ändert sich aufgrund einer Änderung am Immobilien-Markt. Dies kann dadurch entstehen wenn das Land um Ihr Eigentum immer knapper oder belebter wird, beispielsweise wenn ein großes Einkaufszentrum nebenan gebaut wird, oder Aufwertungen welche Sie in Ihrer Immobilie durchführen, um sie attraktiver für potenzielle Käufer oder Mieter zu machen. Immobilien-Wertsteigerung ist ein heikles und Riskantes Thema. Tatsächlich ist es um einiges riskanter als die Investition in Cash-Flow Immobilien.
  2. Cash-Flow Immobilien: Diese Art der Immobilien-Investition konzentriert sich auf den Kauf einer Investment-Immobilie, wie ein Mehrfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, und den Betrieb dieser um regelmäßige Mittel durch Mieteinnahmen zu generieren.  Die Kosten der Immobilie werden von den Mietern gezahlt. Das Risiko bei diesen Investitionen ist geringer, da die Kosten der Immobilie von dem Mieter gezahlt werden. Oft bietet sich eine Kombination aus Cash-Flow und Wertsteigerungs-Immobilien an, da die Pflege einer Immobilie für den Mieter ebenfalls zur Wertsteigerung beitragen kann.
  3. Immobilien Betreiber und Makler:  Dies ist Einkommen von „Spezialisten“ in der Immobilien-Industrie wie Immobilien-Makler, die Geld durch Provisionen aus dem Kauf und Verkauf von Eigentum oder Immobilien-Management-Unternehmen, die einen Prozentsatz der Mieten im Austausch für den laufenden Betrieb einer Immobilie erhalten. Diese Art von Immobilien-Einkommen zu verstehen ist sehr einfach. Zum Beispiel bekommt eine Hotel-Management-Firma 5 Prozent der Verkäufe eines Hotels für die Betreuung der täglichen Arbeiten wie die Einstellung von Reinigungskräften, den Betrieb der Rezeption, dem Rasenmähen und dem Waschen der Handtücher.
  4. Fix und Flip: Die Letzte und auf den ersten Blick riskanteste Möglichkeit mit Immobilien Einkommen zu generieren ist durch das Ankaufen von renovierungsbedürftigen Immobilien und der Aufwertung dieser. Dies geschieht oft in relativ kurzen Zeiträumen und kann, bei richtiger Durchführung, mehr als 100 % ROI generieren.

Warum ist die Investition in Immobilien Sinnvoll

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um Ihre erste Immobilien-Investition zu tätigen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie Schulden in Form von Krediten oder Hypotheken aufnehmen. Dies ermöglicht den Einsatz der Hebelwirkung. Dies zieht viele Immobilieninvestoren an, da es dadurch möglich wird Immobilien zu erwerben, die sie sich sonst nicht leisten konnten. Allerdings sollte beim Einsatz von Fremdkapital immer darauf geachtet werden, das die Zinsaufwendungen immer von den Mieteinnahmen bzw. Verkaufserlösen gedeckt werden. Diesbezüglich sollte auch darauf geachtet werden, dass die Zinsen steigen könnten und eine eventuelle Anschlussfinanzierung nur mit erhöhtem Zinsaufwand möglich ist.

Trotzdem ist es fast immer sinnvoller eine Immobilie zu finanzieren. Dies möchte ich Ihnen anhand eines Beispiels darstellen:

Die Investition ist nahezu immer Sinnvoll da Sie mit nur 20 % Eigenkapital eine Immobilie erwerben können welche das 5 fache ihres Eigenkapitals wert ist. Nehmen Sie als beispiel eine 100.000 EUR Immobilie. Um diese Immobilie komplett aus eigenen Mitteln zu finanzieren benötigten Sie 100.000 EUR.  Wenn Sie jedoch nur 20 % Eigenkapital aufbringen, also in diesem Fall 20.000 EUR und die restlichen 80 % finanzieren, also 80.000 EUR, können Sie mit den selben 100.000 EUR schon fünf gleichwertige Immobilien ankaufen. Wenn nun davon ausgegangen wird das jede dieser Immobilien 5 % Rendite erwirtschaftet erhalten Sie 5.000 EUR pro Jahr. Wenn Sie also nur eine Immobilie für 100.000 EUR kaufen, erhalten Sie genau diese 5.000 EUR im Jahr als Rendite zurück. Wenn Sie jedoch nur 20 % aus eigenen Mitteln finanzieren erhalten Sie eine Rendite (vor Zins) von 20 %. Und wenn aus einer Wohnung im Wert von 100.000 EUR nun 5 Wohnungen im Gesamtwert von 500.000 EUR werden erhalten Sie bei einer Rendite von 5 % schon 25.000 EUR (vor Zins). Berechnet man nun die Zinsen mit einem aktuellen (jedoch pessimistischem) Zinssatz von 2 %, so zahlt man ca. 2.000 EUR Zinsen pro Immobilie und Finanzierung. Es bleiben also noch immer 3.000 EUR über. Insgesamt würden dann 15.000 EUR jedes Jahr übrig bleiben. bereits nach knapp 6,5 Jahren hätten Sie die komplette Investition zurück und würden mit jedem Euro langfristigen Gewinn erwirtschaften. Mieterhöhungen und sinkende Zinsraten wurden aus gründen der Einfachheit außen vor gelassen.

Wenn Sie jedoch keine 20.000 EUR frei zur Verfügung haben, seien Sie nicht enttäuscht. Denn durch die Hebelwirkung und der Finanzierung durch Fremdmittel können Sie schon mit relativ kleinen Beträgen wie zum Beispiel 2.000 Euro eine Immobilie kaufen.

By | 2017-09-11T13:55:32+00:00 September 11th, 2017|Grundlagen|0 Comments